Nemovitostí se týká řada smluvních ujednání. Mezi hlavními pak můžeme jmenovat:

• Kupní smlouvy
• Darovací smlouvy
• Smlouvy nájemní
• Smlouvy pachtovní 
• Smlouvy o dílo (např. na výstavbu rodinného domu)  
• Smlouvy o převodu bytové jednotky, a to jak podle zákona o vlastnictví bytů, tak jednotky podle nového Občanského zákoníku

Pro všechny smlouvy pak platí zásadní pravidlo, a to že jen jasná „pravidla hry“ přispívají k odstranění zbytečných sporů nebo k absenci vůbec jejich vzniku.

Kupní smlouvy

V dnešní době i díky hypotéčním úvěrům je řada občanů vlastníkem nemovitosti nebo se jím chce stát. V takovém případě určitě doporučujeme vyhledat právní pomoc advokáta a vyhnout se tak případným budoucím problémům. V řadě případů pak dochází k nutnosti celý proces nabytí vlastnictví nastavit v součinnosti s hypotéčními bankami (viz níže). Přitom odměna za právní službu je téměř nepatrným nákladem v porovnání s pořizovací cenou nemovitosti.

Mezi hlavní aspekty Kupní smlouvy patří 

• • • Jasná identifikace nemovitosti v souladu s katastrálním zákonem
    • Jasné nastavení (po dohodě s klientem) způsobu zaplacení kupní ceny, velmi často provázané na úschovu peněz až do hladkého průběhu zápisu vlastnického práva do příslušného katastru nemovitostí
    • Jasné nastavení předání a převzetí nemovitosti, včetně vypracování protokolu o předání, se zaznamenáním veškerých měřičů vztahující se k nemovitosti a jejich stavů
    • Úprava případných doplatků či nedoplatků ve vztahu k dodavatelům médií
    • Sankční režimy v případě porušení podmínek jednou ze stran kupní smlouvy
    • Provázanost na příslušný zápis do katastru nemovitostí (samotné uzavření kupní smlouvy nestačí, vlastnické právo nového vlastníka musí být ještě vloženo do katastru nemovitostí)
    • Zastupování klienta v rámci správního řízení u katastru nemovitostí je samozřejmostí 
    • Také je nutné upravit předání veškeré stavební dokumentace, včetně kolaudace, ve smyslu stavebního zákona, což je pro nového vlastníka a další případné úpravy nemovitosti velmi užitečné 

Některé specifické příklady při převodu nemovitostí 

Koupě nemovitosti, na které vázne zástavní smlouva z titulu hypotéčního úvěru a zároveň si na koupi bude brát kupující úvěr 

• Je dobré, aby od počátku klienta zastupoval advokát, který vypracuje budoucí kupní smlouvu, jejímž předmětem nebude jen budoucí koupě nemovitosti, ale i naprosto jasné a zásadní kroky, které je nutné učinit v provázanosti na banku jak prodávajícího tak kupujícího. Bude nutné, aby v době prodeje zástavní právo na nemovitosti nevázlo a zpravidla i vyřešit i kroky k tomu, že i budoucí kupující si na nemovitost bude brát hypotéční úvěr a bude nutné, v kooperaci s bankou a prodávajícím, na nemovitosti zřídit nové zástavní právo
• Advokát pak spolupracuje s oběma bankami a veškeré nutné kroky, jak po stránce logické provázanosti tak především právní, propojí tak, aby výsledkem byla koupě nemovitosti a zároveň byly dodrženy podmínky obou bank – banky prodávajícího (v souvislosti s nutností zániku zástavního práva) a banky kupujícího (která bude chtít mít úvěr zajištěn).
• Zásadním aspektem je propojenost splatnosti kupní ceny na podmínky hypotéční smlouvy a možnost čerpání hypotéčního úvěru a s tím související zánik původního zástavního práva a vznik nového zástavního práva ve prospěch banky kupujícího

Řada bank má také propracovaný systém jednak pro schválení úvěru, kde jim právě stačí uzavřená budoucí smlouva upravující tyto jasné kroky a zároveň řada bank poskytuje peníze z úvěru již na tzv. podací razítko, tedy váže možnost čerpání úvěru pouze na podání návrhu na vklad a netrvá na vyčkání až na provedení vkladu ve prospěch kupujícího. Z tohoto důvodu je dnes zcela běžná praxe (a některé z bank na tom trvají), že peníze z úvěru budou zaplaceny do depozita notáře, advokáta či banky a obě strany, jak kupující tak prodávající, se na tomto dohodnou s tím, že strana prodávající je získá právě až vkladem vlastnického práva ve prospěch kupujícího a obě strany mají jasnou jistotu – prodávající jistotu, že kupující zaplatil peníze, byť čerpáním hypotéky na kupní cenu a tyto složil do depozita a kupující zase, že prodávající je nebude mít dříve, než se opravdu v souladu s právem stane kupující vlastníkem. 

Naše advokátní kancelář se zkušeností více než 20 let Vás celým procesem provede, připraví veškeré dokumenty, za Vás bude spolupracovat s bankami a nastaví vše tak, aby celý proces skončil úspěšným prodejem, resp. úspěšnou koupí. 

Převod nemovitosti současně se zřízení práva doživotního užívání bývá také častým aspektem zejména při darování. I v tomto případě Vás naše advokátní kancelář celým procesem provede, včetně zápisů obou těchto skutečností do příslušného katastru nemovitostí. 

Nájemní smlouvy

Nájemní smlouvy, včetně nájmu bytu či naopak nájmu prostor sloužících k podnikání, jsou velmi frekventovaným oborem práva.

Mezi nejdůležitější aspekty patří:

• Definice předmětu nájmu
• Výše a splatnost nájemného včetně aplikace DPH
• Jasným způsobem definování práv a povinností obou stran
• Smluvně dohodnutá a jasná definice drobných oprav a běžné údržby, k níž je povinen nájemce (možnost i u nájmu určeného nikoliv k bydlení smluvně použít nařízení vlády č. 308/2015 Sb.)
• Definice porušení smlouvy s provázaností na ukončení nájmu
• Možnosti prolongace nájemní smlouvy v případě smlouvy na dobu určitou 
• Příprava protokolu pro předání a převzetí do užívání včetně záznamů stavu měřičů
• Definice služeb souvisejících s nájmem a jejich dohodnutá pravidla, včetně vyúčtování 
• Smluvní úprava spojená s dodávkou jednotlivých medií apod.

Pachtovní smlouvy jsou novým instrumentem pro užívání cizí věci a až na jednotlivá specifika je nutné brát ohled na skutečnosti uvedené výše u nájemní smlouvy.